오피스텔 분양 vs 매매 어떻게 사야할까?

 

 

 

강남에서 일을 오랫동안 하다보니 새롭게 신축하는 건물들이 자주 보게됩니다.

신축들은 기존 집주인이 재건축하는 경우도 있고,

오래된 구축을 새로운 매수자가 매입하여 신축or리모델링하는 경우도

생각보다 많이 있습니다.(돈 많으신 분들이 강남에 많더라구요,ㅎㅎ)

 

신축중에서도 예전에는 도시형생활주택이 한창 호황일땐 분양한다고 많이들 찾아왔었고,

오피스텔, 상가,사무실은 뭐 시도때도 없이 자주 방문해서 분양자료를 주고갔었습니다.

제가 수많은 분양자료들을 받아보았었는데 안좋은 것들은 단 1개도 없습니다!ㅎ

당연히 그래야 팔수있으니 그러겠지요?!!

 

분양하는것들 대부분은 역세권에 자리잡고 있어서 크게 나쁘다고 생각할만한

그런것들이 없었던것같습니다. 가끔 뭐 아닌것들도 있으나 대부분 자료만 보고

견본주택(분양사무실)만 가서 브리핑 자료만 들으니 나쁜것들은

단언컨데 단1개도 없을겁니다!! ㅎㅎ

 

그러면서 제가 느꼈던 것들을 한번 적어보려고하니 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

1,2만원이야 대충 없어도될돈이지만 부동산은 '억' 단위기 때문에 분명 간단히

결정할만한 문제는 아닙니다. 그러니 꼭 주의하시고 또 주의하시기 바랍니다.

(저는 약간 보수적이기에....ㅎㅎ 진취적이신 분들은 일단 공격! 하시는 분들도 있습니다!ㅎㅎ)

 

일단 오피스텔이란 뭘까요?

오피스텔은 오피스와 호텔이 합쳐진 합성어로 업무와 주거를 동시에 할수있는 건물입니다.

뭐 뜻을 아나모르나 상관없으니 뭐 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.ㅎㅎ

 

 

일단 오피스텔을 분양받을지 매매로 할지 결정을 해야 할텐데요~

그럼 분양과 매매의 차이점은 뭘까요?

분양: 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것.

매매 : 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약.

그냥 결론은 주인이 바뀌는겁니다.ㅋㅋ

 

 

오피스텔 매수 Check Point

사실 되게 간단합니다.

배후수요와 공실률 그리고 임대수익만 체크하시면 됩니다.

(오피스텔은 급격한지가상승보단 안정적임대료가 목적!!)

 

오피스텔을 매수하시는 대부분의 이유는 임대수익입니다.

최근에는 실거주 목적으로도 많이 매수를 하시지만 이건 전체 오피스텔 양과

비교했을때 거의 없는 비율이라고 보셔도 무방합니다.

 

그렇기때문에 반드시 오피스텔의 배후지를 확인하셔서 주변에 어느정도

임대료를 받을수있으며, 추후에 건물이 노후화 되고난 이후에 월세를 마지노선으로

얼마까지 받을수있는지도 확인하시면 좋습니다.

<신축은 당연히 비쌉니다. 그러나 인근에 새로운 오피스텔이 생기면 임대료는

자연스레 낮춰지게 됩니다. 그러니 주변에 연식이 조금 된 오피스텔 임대료도 같이 보셔서

나중에 이정도까지는 받을수있겠구나.. 라는걸 확인하셔서 매수하는것 또한 좋습니다.>

 

이보다 좀더 중요한건 공실률입니다. 월세를 비싸게 받아도 공실이 길다면 무용지물이기때문이죠!

주변에 회사들이 많아서 꾸준하게 수요가있는지, 아니면 학원,학교등이 있어서

꾸준하게 회전이 가능한지를 보셔서 공실률은 낮으면 낮을수록 좋습니다.

그래서 다들 강남쪽으로 많이 매수문의를 주시는것같습니다.

<강남에서도 매수point가 조금씩 다릅니다.>

매매가격이 낮은것도 중요하지만 공실률또한 절대 무시할수 없습니다.

 

 

분양 vs 매매

분양받는것과 매매하는것. 과연 어떤게 더 좋을까요?

이건 지극히 제 개인적인 입장이지만 저는 매매가 더 좋다고 생각합니다.

분양은 하이리스크 하이리턴! 저는 이렇게 생각합니다.

그동안 분양을 받고 운이 좋다면 바로 상승곡선이지만 상승곡선이

꾸준할수만은 없기때문입니다. 지금처럼 정부정책에 따라서 금액이 아래로

몇천단위가 왔다갔다 하기 때문입니다.(강남기준)

최근에 매매를 몇건 계약했는데 분양가보다 최소 2~3천은 손해보고

많이보신분은 5~6천이상도 계십니다.(1가구1주택때문에..)

 

최근정책은 오피스텔을 매수시 매매는 주택으로 간주하고

분양은 주택으로 보지 않는다고 하는데 나중에는 또 어떻게 변할지 모르겠습니다.

 

저는 그래서

오피스텔이 준공하고 나서 최소 3~4년뒤에 거품이 빠지고

시세가 형성이되었을때 매수하는걸 추천드립니다. 더불어 경매나 공매에 관심이있다면

이또한 같이 추천드립니다.

 

대형 VS 소형

지역과 주변환경에 따라서 좀 차이가 있겠지만,

대형,소형을 따지는게 아니라 내가 사려고 하는 오피스텔의 주변환경을 보고 매수를 하시길 바라겠습니다.

동네에따라서 어떤 세입자들이 주로 오는지, 일반적으로 어떤 평형대가 임대가 부담없이 잘되는지

꼭 알아보고 매수를 하시길 바라겠습니다. 부동산은 당연히 다 좋다고 하니 네이버를 들어가던

오피스텔앞에서 출근시간or퇴근시간에 하루이틀 커피한잔 하면서 어떤 사람들이 오고가는지,

오피스텔에 드나드는 사람들이 어떤 목적을 가지고 입주하는지, 주변에 오피스텔에 입주할수있는

수요가 많이 있는지, 경쟁오피스텔의 상태는 어떤지,,

1~2백아니고 억단위를 투자하는데 노력이 없으면 안된다고 생각합니다.

대형평수가 문제없이 임대가 되는 오피스텔도 있지만, 부담스러워 대형평수임대가 잘 안되는 경우도 많이 있습니다.

그러니 당장 내 돈과 맞고, 싸다고 무턱대고 사는 '투기'가 아닌 '투자'를 하시길 바라겠습니다.

 

 

마지막으로 제가 하고싶은건 오피스텔의 주된목적은 시세차익이 아닌 임대수익률 입니다.

아파트처럼 시세차익을 엄청나게 거둘수는 없습니다. 다만 땅값이 오르면서 꾸준한

매매가 상승은 기대해볼수 있고, 안정적인 임대료를 받는것은 가능하다는 것입니다.

모두가 안정적인 투자로 손해보시는분들없이 성공하시길 바라겠습니다.

 

 

 

 

하나님은 당신을 사랑하십니다♡